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なんでもQ&A

前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第2回目です。
今回からはその説明の内容について触れていきます。

売買の対象は?

「不動産の表示」

ここには、取引の対象不動産を特定するために
必要な項目が記載されます。
土地と建物についての、所在、面積などです。
土地や建物がどこにあって、どれくらいの広さなのか、
その広さの根拠は、建物の新築年月日などの情報を確認します。
確認するための資料としては「登記事項証明書」
「公図」「土地測量図」「建物図面」などになります。
特に面積については、その広さが実際に測量した面積なのか、
そうでないかは重要なポイントです。


売主さんは誰?

「売主の表示」

売買対象不動産の売主さんが誰なのかが記載されています。
多くの場合は「売主さん」=「所有名義人」になりますが、
そうでない場合もあります。
例えば、対象不動産が相続物件のような場合では、
登記名義人は亡くなった方のままで、
売主さんは相続人というときもあります。
また、売主さんが対象不動産を購入するために、
まだ完全に引渡しを受けていな場合もあります。
こういったケースは「売主さん」=「登記名義人」にはなりません。
このように、誰が今回の取引の売主になるのかが明らかにされます。


誰かに貸している?

「第三者による占有」

これもまた多くの場合
「売主さん」=「占有者(建物なら住んでいる人)」になりますが、
いつもそうだとは限りません。
賃貸にしている場合などが代表的なケースです。
こういった「第三者が占有」しているようなときは、
契約条件によって二つのパターンがあります。
ひとつは、買主さんがその状態をそのまま引き継ぐ場合です。
物件が賃貸用マンションで、
それを入居者がいるまま売買されるようなケースです。
その場合は、敷金などの入居者から預かっている金額を
引渡し時までにどう処理するのか、
入居者の方との契約がどうなっているのか、
細かい部分まで確認する必要があります。
もうひとつは、対象不動産を占有している第三者に、
そこから明け渡してもらった状態で物件の引渡しを受ける場合です。
この場合は、契約で予定される引渡し時までに
占有者が退去できないということが最悪の事態です。
そうならないように、売主さんと占有者の間で、
明け渡しに関しての約束が確実になされているかどうかを、
書面などで確認しておかなくてはなりません。


取引に影響のある問題は?

「登記記録に記載された事項」

ここでは主に、取引が最後まで
安全に行われるかどうかの確認が行われます。
多くの場合、売主さんは銀行に対する
住宅ローンが残っているまま売買契約を締結します。
その場合は銀行が対象不動産を担保にしている証として
「抵当権」を設定しています。
売主さんは引き渡し時に売買代金の一部で残った住宅ローンを精算して、
その抵当権を抹消しなくてはなりません。
そういった手続がスムーズに行われるかどうか、
その借入内容の説明や抵当権の内容などが説明されます。
多くの場合はこの抵当権についての説明になりますが、
その他にも金融機関から「差押」をされていたり、
更に進んで「競売」の手続が済んでいたり、
また裁判に巻き込まれていたりしているという特殊なケースもあります。
こういったケースも含め、
引渡しまでにどういったスケジュールで取引が進むのか、
ここで十分に確認しておくことが必要です。

(次回に続く)




品川区旗の台の賃貸(センチュリー21日本エステージ)
品川区の不動産(センチュリー21日本エステージ)
品川区の不動産売却(センチュリー21日本エステージ)
東京都小平市の賃貸と不動産(センチュリー21ヤマニ開発)
豊島区の不動産(センチュリー21広宣)
東京都八王子市の不動産(センチュリー21アークネット)
不動産の派遣と社員紹介(センチュリー21人材派遣サイト)
越谷市の不動産(センチュリー21マルヨシ)

# by geo21 | 2009-10-13 07:54 | なんでもQ&A  

今月の注目NEWS

今月の <注目 NEWS>

「首都圏中古マンション、8月は成約2ケタ増」

(財)東日本不動産流通機構が発表した
8月の中古マンション成約件数は、
首都圏では前年同月比18.4%増となる2175件となり、
2008年5月以来1年4カ月ぶりの2ケタ増となった。
成約が前年を上回るのは6カ月連続。


 <トレンド>

中古マンション市場は、
住宅ローン減税やフラット35の融資基準緩和など
各種経済対策の効果に加え、
今年に入って新築マンションの供給が
大幅に減っていることも手伝って活況を呈している。
 都県別では、千葉県が前年同月比34.6%の342件、
東京都が同21.9%の1035件とともに大幅に増加した。
千葉ではマンションストックの多い千葉市と
市川市などを含む総武地区が
それぞれ前年から6~4割増加している他、
松戸市などの常磐地区も前年から2割近く増加した。
 東京では、品川区などの城南地区、
文京区などを含む城北地区が4割増と高い水準だった。
また、東京や千葉ほどではないものの、
埼玉県は同14.0%増、神奈川県は同6.4%増とともに成約件数は増加。
神奈川では、安定した需要のある横浜市や
川崎市の増加率が1ケタ台だったのに対し、
相模原市や座間市など比較的低額物件の多い県央地区が
同32.1%と大幅に増加しているという点が注目。
 成約価格は首都圏平均で前月比2.3%増と
2カ月ぶりに上昇した。
前年同月比では2.3%下落しているものの、
下落幅は5カ月連続で縮小傾向が続いており、
新規登録物件数も大幅に減っていることから
現時点では売り手優位にシフトしている印象がある。
 融資基準緩和、新築マンションの在庫不足という状況は、
関西圏、中部圏、九州圏なども同様で、
今後はこういった状況が、地方にも及んでくることが予想されています。
今後も中古マンション市場を注目しましょう。




福岡市東区の不動産(センチュリー21いづみ不動産)
久留米市の不動産(センチュリー21くるめ地所)
熊本市の不動産(センチュリー21朝山不動産)
福島市の不動産と賃貸(センチュリー21東日本住宅管理)
鎌ヶ谷市の不動産(センチュリー21日本ネスト新鎌ヶ谷店)
松戸市の不動産(センチュリー21共栄土地)
新横浜の不動産と賃貸(センチュリー21ヨコハマ地所)
松戸市の不動産(センチュリー21山一ハウス)
八千代市の賃貸(センチュリー21東洋リビング)
大山、板橋区役所の賃貸(センチュリー21集住企画)

# by geo21 | 2009-10-05 10:47 | 今月の注目NEWS  

不動産の言葉

《空室率》

賃貸マンションやアパート、
賃貸用事務所ビルなどの入居者や
テナントがつかない空室数と全体の室数との割合のこと。
空室率が高いということは、需要が少ないということです。
事業用のビルなどでは、
一度入ったテナントが入れ替わることは、
そう頻繁に起こることではありませんが、
居住用であれば、戸数が多ければ多いほど、
入れ替わりが激しいものです。
人気の高い物件であれば、
空きが出てもすぐに次の入居が決まりますが、
そうでない物件についてはなかなか決まらないケースも出てきます。
そういった場合は、賃料を下げてみたり、
リフォームをしたりと、少しでも魅力ある物件にしていかないといけません。
また、人気の高い物件でも、
時期的に入居者が見つからないというタイミングの問題もあります。
いずれにしても、入居者が決まらない状態が続くということは、
その間は、その部屋からは収入がないということですので、
オーナーさんにとっては非常に深刻な問題です。
例えば、年間を通しての空室率が10%だとしたら。
一年間に見込んでいた収入が10%減ってしまうということです。
それでも、物件を維持する経費は殆ど変りませんので、
収入減に直結します。そういったことから、
事業用の物件のオーナーは、先にも述べたような方法で、
常に満室になるように自分の物件を
魅力あるものに維持しなくてはなりません。
特に、最近では賃貸物件についても、
需要の奪い合いが起きているエリアもあって
入居者の目も厳しくなってきています。



草加市の不動産(センチュリー21草加市民ハウジング)
草加市の不動産(センチュリー21草加市民ハウジング西口店)
草加市の賃貸(センチュリー21草加市民ハウジング)
草加市の賃貸(センチュリー21草加市民ハウジング西口店)
久喜市の不動産(センチュリー21カクダイネットワーク)
所沢市の不動産(センチュリー21アークレスト)
八潮市の不動産(センチュリー21アースハウジング)
越谷市の不動産(センチュリー21東和住宅)
江戸川区・篠崎の不動産(センチュリー21須賀ログビルダー篠崎店)
川崎市 中原区・高津区の不動産(センチュリー21ペガサスリアルティー) 

# by geo21 | 2009-09-28 09:37 | 不動産の言葉  

あなたはどっち?

雨の日の洗濯

9月は地域にもよりますが、
一年でもっとも降水量の多い月でもあります。
梅雨時もそうですが、これからしばらくは、
長雨や台風に悩まされる季節でもあります。
そこで、今回は「雨の日の洗濯」について考えてみましょう。


《計画は立てられない》

洗濯日和という言葉があるとおり、
晴れる日を待って溜まった洗濯物を
一気に片付けるという方法もありますが、
なかなかタイミングが合わなくて、
うまくいかない事の方が多いのが実情ではないでしょうか。
一人暮らしや大人の少人数家族でも、
仕事をもっていれば休みの日と洗濯日和が
重ならない事もあるでしょうし。
たまの休みは外出したいという理由もありそうです。
ましてや、お子さんのいるご家庭では、
毎日出てくる洗濯物を二日でも溜めたら大変なことになってしまいます。


《乾燥機か部屋干しか》

そこで、どうしても必要になるのが雨の日の洗濯。
(夜しか洗濯できない場合も同じですが・・・)
そして、その洗濯物の処理は「部屋干し」か
「乾燥機」のいずれかになります。
なんといっても理想は「洗濯乾燥機」でしょうか。
最近では洗濯から乾燥まで、全て自動で、
しかも省エネタイプの優れものの機械が、
各メーカーかれ発売されています。
ただし、価格面や生活環境で、
それができない家が多いというところでしょうか・・・
でも! 乾燥機が家になくても、
部屋干し対応の洗剤やコインランドリーを
フルに活用しながらこの季節を乗ることはできます。
コインランドリーも進化していて、
靴、毛布などにも対応しているケースが殆どです。
是非、活用してみましょう。

どっちにしても「洗濯人」にとっては憂鬱な季節です・・



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# by geo21 | 2009-09-24 10:29 | あなたはどっち?  

なんでもQ&A

Q.不動産の売買契約を締結するときには
「重要事項」の説明を受けなくてはいけないという事を聞きました。
この説明はいつ聞いて、
どんな内容について注意すればいいのかポイントを教えてえてください。

A.不動産業者を規制する法律
「宅地建物取引業法」の第35条では、
不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において
取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、
その他必要な事項について書面を交付して
説明することを義務付けています。
 この書面のことを「重要事項説明書」いい、
不動産業者は契約書を締結する前にこれを説明しなければなりません。
その説明を大きく分けると、物件に関する内容、
取引条件に関する内容、その他の重要な内容になり、
そのどれもが契約を締結するかどうかの判断基準に
影響するもので重要なものばかりです。
今回は重要事項説明についてのご質問です。
回答にもあるとおり、その内容は多岐に渡り、重要なものばかりです。
物件の引渡しを受けた後になって「聞いてなかった」とか
「理解できていなかった」というようなことのないように、
契約締結前にしっかりと確認しておく必要があります。
今回からは、この重要事項説明の内容について
連続でお送りしていきたいと思います。


宅地建物取引主任者

この説明は賃貸借契約や売買契約を締結する前の
売主業者や仲介業者の義務として
宅地建物取引業法(業法)第35条に定められています。
この重要事項説明(重説)は売買契約のケースでは
契約締結前に買主さんに対して書面をもって
宅地建物取引主任者(宅建主任)がそれを行わなくてはなりません。
そして、説明を受けた後には、その証として、
買主さんは重説書に署名押印します。

重説を行う宅建主任は説明前に免許書を見せます。
説明者本人の氏名は重説書に記載されていますので、
まずはそれが当人であるかどうか写真を見ながら確認しましょう。


説明の時期

さて、この重説は、その契約をするかしないかの判断を
下すための情報や資料です。
なので、できればなるべく早い段階でこの説明を受けたうえで、
疑問や不明な点は納得するまで確認するという流れが理想になります。
ところが実際には多くのケースで、時間的な問題などから、
重説終了後、すぐに売買契約の締結という段取りで行われています。
でも、それだと契約当日に初めて聞く内容ばかりで
不安ということになりがちです。これを防ぐには、
契約締結日前に不動産業者に、
主な資料をもらったり、
物件についての特殊な内容については事前に
よく説明をしてもらうことが大切です。
契約当日も理解が深まり締結にあたっても
安心することができます。
業者には気軽に依頼してみましょう。


心構え

後の説明にも出てきますが、
この重説時には、たくさんの資料が出てきます。
例えば、登記事項証明書、公図、測量図、
建物図面などなど次から次へと出てきます。
また、重説を補完する資料として
「重要事項説明書補足資料」なる冊子などもあります。
そして、その資料や内容は始めて聞く言葉のオンパレードになっています。
だからこそ、資格を持った人間でないと、
この説明ができないということでもありますが、
逆を言えばいきなり聞いても
なかなか理解できない事の方が普通とも言えます。
そこで、一番大切なのは信頼できる業者を選択すること。
信頼できる業者とは、全ての疑問に判りやすく
丁寧に時間をかけて説明してくれる業者です。
判らないことがあったら、何でも大丈夫です。
気軽に質問しましょう。
それをせずに、気兼ねして疑問や不安を残しては
後悔することになりかねません。
次回以降では重説の内容について触れていきます。




浦安市の不動産(センチュリー21東和ハウジング浦安店)
市川市の不動産(センチュリー21東和ハウジング行徳店)
川崎市麻生区の不動産(センチュリー21シティ・ホーム)
横浜市港北区の不動産(センチュリー21住宅情報システム)
横浜市都筑区の不動産(センチュリー21ひまわり不動産)
東京都足立区の不動産(センチュリー21住まい&スマイル)
東京都北区の不動産(センチュリー21大正ハウジング)
横浜市中区の不動産(センチュリー21横浜元町不動産)
センター南の賃貸(センチュリー21ひまわり不動産)

# by geo21 | 2009-09-07 08:25 | なんでもQ&A