なんでもQ&A
2009年 10月 13日
前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第2回目です。
今回からはその説明の内容について触れていきます。
売買の対象は?
「不動産の表示」
ここには、取引の対象不動産を特定するために
必要な項目が記載されます。
土地と建物についての、所在、面積などです。
土地や建物がどこにあって、どれくらいの広さなのか、
その広さの根拠は、建物の新築年月日などの情報を確認します。
確認するための資料としては「登記事項証明書」
「公図」「土地測量図」「建物図面」などになります。
特に面積については、その広さが実際に測量した面積なのか、
そうでないかは重要なポイントです。
売主さんは誰?
「売主の表示」
売買対象不動産の売主さんが誰なのかが記載されています。
多くの場合は「売主さん」=「所有名義人」になりますが、
そうでない場合もあります。
例えば、対象不動産が相続物件のような場合では、
登記名義人は亡くなった方のままで、
売主さんは相続人というときもあります。
また、売主さんが対象不動産を購入するために、
まだ完全に引渡しを受けていな場合もあります。
こういったケースは「売主さん」=「登記名義人」にはなりません。
このように、誰が今回の取引の売主になるのかが明らかにされます。
誰かに貸している?
「第三者による占有」
これもまた多くの場合
「売主さん」=「占有者(建物なら住んでいる人)」になりますが、
いつもそうだとは限りません。
賃貸にしている場合などが代表的なケースです。
こういった「第三者が占有」しているようなときは、
契約条件によって二つのパターンがあります。
ひとつは、買主さんがその状態をそのまま引き継ぐ場合です。
物件が賃貸用マンションで、
それを入居者がいるまま売買されるようなケースです。
その場合は、敷金などの入居者から預かっている金額を
引渡し時までにどう処理するのか、
入居者の方との契約がどうなっているのか、
細かい部分まで確認する必要があります。
もうひとつは、対象不動産を占有している第三者に、
そこから明け渡してもらった状態で物件の引渡しを受ける場合です。
この場合は、契約で予定される引渡し時までに
占有者が退去できないということが最悪の事態です。
そうならないように、売主さんと占有者の間で、
明け渡しに関しての約束が確実になされているかどうかを、
書面などで確認しておかなくてはなりません。
取引に影響のある問題は?
「登記記録に記載された事項」
ここでは主に、取引が最後まで
安全に行われるかどうかの確認が行われます。
多くの場合、売主さんは銀行に対する
住宅ローンが残っているまま売買契約を締結します。
その場合は銀行が対象不動産を担保にしている証として
「抵当権」を設定しています。
売主さんは引き渡し時に売買代金の一部で残った住宅ローンを精算して、
その抵当権を抹消しなくてはなりません。
そういった手続がスムーズに行われるかどうか、
その借入内容の説明や抵当権の内容などが説明されます。
多くの場合はこの抵当権についての説明になりますが、
その他にも金融機関から「差押」をされていたり、
更に進んで「競売」の手続が済んでいたり、
また裁判に巻き込まれていたりしているという特殊なケースもあります。
こういったケースも含め、
引渡しまでにどういったスケジュールで取引が進むのか、
ここで十分に確認しておくことが必要です。
(次回に続く)
品川区旗の台の賃貸(センチュリー21日本エステージ)
品川区の不動産(センチュリー21日本エステージ)
品川区の不動産売却(センチュリー21日本エステージ)
東京都小平市の賃貸と不動産(センチュリー21ヤマニ開発)
豊島区の不動産(センチュリー21広宣)
東京都八王子市の不動産(センチュリー21アークネット)
不動産の派遣と社員紹介(センチュリー21人材派遣サイト)
越谷市の不動産(センチュリー21マルヨシ)
今回からはその説明の内容について触れていきます。
売買の対象は?
「不動産の表示」
ここには、取引の対象不動産を特定するために
必要な項目が記載されます。
土地と建物についての、所在、面積などです。
土地や建物がどこにあって、どれくらいの広さなのか、
その広さの根拠は、建物の新築年月日などの情報を確認します。
確認するための資料としては「登記事項証明書」
「公図」「土地測量図」「建物図面」などになります。
特に面積については、その広さが実際に測量した面積なのか、
そうでないかは重要なポイントです。
売主さんは誰?
「売主の表示」
売買対象不動産の売主さんが誰なのかが記載されています。
多くの場合は「売主さん」=「所有名義人」になりますが、
そうでない場合もあります。
例えば、対象不動産が相続物件のような場合では、
登記名義人は亡くなった方のままで、
売主さんは相続人というときもあります。
また、売主さんが対象不動産を購入するために、
まだ完全に引渡しを受けていな場合もあります。
こういったケースは「売主さん」=「登記名義人」にはなりません。
このように、誰が今回の取引の売主になるのかが明らかにされます。
誰かに貸している?
「第三者による占有」
これもまた多くの場合
「売主さん」=「占有者(建物なら住んでいる人)」になりますが、
いつもそうだとは限りません。
賃貸にしている場合などが代表的なケースです。
こういった「第三者が占有」しているようなときは、
契約条件によって二つのパターンがあります。
ひとつは、買主さんがその状態をそのまま引き継ぐ場合です。
物件が賃貸用マンションで、
それを入居者がいるまま売買されるようなケースです。
その場合は、敷金などの入居者から預かっている金額を
引渡し時までにどう処理するのか、
入居者の方との契約がどうなっているのか、
細かい部分まで確認する必要があります。
もうひとつは、対象不動産を占有している第三者に、
そこから明け渡してもらった状態で物件の引渡しを受ける場合です。
この場合は、契約で予定される引渡し時までに
占有者が退去できないということが最悪の事態です。
そうならないように、売主さんと占有者の間で、
明け渡しに関しての約束が確実になされているかどうかを、
書面などで確認しておかなくてはなりません。
取引に影響のある問題は?
「登記記録に記載された事項」
ここでは主に、取引が最後まで
安全に行われるかどうかの確認が行われます。
多くの場合、売主さんは銀行に対する
住宅ローンが残っているまま売買契約を締結します。
その場合は銀行が対象不動産を担保にしている証として
「抵当権」を設定しています。
売主さんは引き渡し時に売買代金の一部で残った住宅ローンを精算して、
その抵当権を抹消しなくてはなりません。
そういった手続がスムーズに行われるかどうか、
その借入内容の説明や抵当権の内容などが説明されます。
多くの場合はこの抵当権についての説明になりますが、
その他にも金融機関から「差押」をされていたり、
更に進んで「競売」の手続が済んでいたり、
また裁判に巻き込まれていたりしているという特殊なケースもあります。
こういったケースも含め、
引渡しまでにどういったスケジュールで取引が進むのか、
ここで十分に確認しておくことが必要です。
(次回に続く)
品川区旗の台の賃貸(センチュリー21日本エステージ)
品川区の不動産(センチュリー21日本エステージ)
品川区の不動産売却(センチュリー21日本エステージ)
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豊島区の不動産(センチュリー21広宣)
東京都八王子市の不動産(センチュリー21アークネット)
不動産の派遣と社員紹介(センチュリー21人材派遣サイト)
越谷市の不動産(センチュリー21マルヨシ)
# by geo21 | 2009-10-13 07:54 | なんでもQ&A