なんでもQ&A

Q 前回に引き続き、重要事項説明についてのお話です。
第7回目の今回が最終回になります。

手付金の保全措置

契約時に売主、買主間で授受される手付金については、
二つのケースがあります。売主が一般の方の場合と不動産業者の場合です。
売主が一般の方の場合には、
手付金に対する規制はありませんので自由に決めることができます。
ただし、あまりにも小額、その逆に高額になることは
好ましいことではありませんので、
あくまでも目安ですが、売買金額の1割前後から2割までが多いです。
不動産業者が売主の場合には、
消費者(この場合は買主さん)保護の観点から法律的な規制があります。
売主である不動産業者が以下に記載する
金額以上の手付金を受け取る場合には、
保全措置を講じないといけないというものです。

【保全措置を講じなくては
いけない手付金等の額】
・1,000万円を超える額
・売買代金の5%を超える額
(未完成物件の場合)
・売買代金の10%を超える額
(完成済物件の場合)
※いずれの場合も20%を超える手付金等を受け取ることはできません。
この項目では保全措置を講じる手付金等に該当する場合にのみ、
その内容が説明されます。
保全措置の対象となる場合には、
銀行などの保全措置機関が発行した 「保証証書」 を受取るのと引き換えに
手付金等を支払うことになります。
また、万一のときの手続きも確認しておきましょう。
なお、「手付金等」とは契約時の手付金だけでなく、
中間金、内金などの名目にかかわらず物件の引渡し前に支払われる金銭
(売買代金に充当されるものすべて) を含んでいます。
したがって、契約時の手付金は保全措置の対象外でも、
後からの中間金の支払いにより
(その合計額が) 保全措置の対象となる場合には、
同様に保証証書を受取る必要がありますので注意しましょう。

預かり金の保全措置

手付金の保全措置が、該当する場合には必須であるのに対し、
こちらの保全措置は不動産業者の任意で、
実際には 「保全措置を講じない」 とする場合が大半です。
 保全措置を講じる場合でも、その対象となる 「支払金または預かり金」は、
金額が50万円以上で不動産業者が受取る金銭 (報酬は除く)となっています。
ただし、前項の保全措置を講じた手付金等および
所有権移転が行われた後に支払う金銭 (業者が売主の場合) は除かれ、
一般の(業者以外の企業も含む)売主へ支払う金銭などは対象外です。

その他

現在では、ほぼ皆無ですが項目では割賦販売の場合という項目は残っています。
また、新築の売買で、住宅性能評価を受けている場合には
その内容が説明されます。
新築物件については、未完成の物件も含め、
完成時の内容、アフターサービスの内容、引渡後の雨漏りなどの
瑕疵に対する保証制度などについて詳しく説明を受けることになります。

備考

ここでは物件自体の問題点のみならず、
嫌悪施設や騒音など周辺環境の問題点、
近隣建物などによる将来的な問題点、
その他さまざまな事項が記載されます。
物件の価格や、購入後の費用に大きく影響する内容も含まれる場合も多いので
注意しましょう。

ここまでお送りしてきた説明がひととおり終わると、
買主は 「説明を受けました」 という署名と押印をすることになります、
署名押印が終わった後は、買主が承認したものとみなされますので、
どんな小さなことでも、納得するまで確認することが大切です。



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# by geo21 | 2010-03-10 10:29 | なんでもQ&A  

なんでもQ&A

Q 前回に引き続き、
今回も重要事項説明についてのお話の第6回目です。
今回は契約の解除の話を中心にお送りします。


契約の解除に関する事項

この項目では、いったん締結した売買契約を
解除する場合における契約条項について、
それぞれの概要が説明されます。
したがって、ほとんどの内容が売買契約書の内容と同じになっています。
つまり、たくさんある契約書の条項のなかでも、
もっとも重要な内容のひとつだということです。
以下には、その解約状況のそれぞれについて、
詳しい内容に触れていきます。


手付解除

契約締結後でも、買主は支払った手付金を放棄して、
売主は受取った手付金を返すのに合わせ、
その手付金と同額を支払う(手付倍返し)ことによって、
何の理由なく契約を解除できるという条項です。
契約の相手方が契約の履行に着手するまでは、
売主と買主の双方にこの解除権がありますが、
一般の方が売主の場合では、
この手付解除の適用期限を定めることがほとんどです。
ただし、売主が不動産業者の場合に
適用期限を定めることは法律で禁止されていますので、
この適用期限は契約の相手方が契約の履行に
着手するまでということになります。


引渡前の滅失・毀損

引渡し前の天災などに基づく「危険負担」に対する特約。
物件が滅失してしまったときは、
買主に解除権を与え、修復が可能なときは売主の負担で修復をし、
困難なときは売主に解除権を与える内容となっています。
民法では、契約締結後の引渡しまでの間に、
天災等によって物件が滅失してしまったり、
一部壊れてしまっても、
買主は売買代金の全額を支払わなくてはなりません。
契約締結後も売主がそこに住み続ける事が多い不動産取引では、
これだと買主の責任が重過ぎるということもあって、
この特約が必要となります。


融資利用の特約

ローン特約とも言われる条項です。
あらかじめ定めた期限内に住宅ローンの承認が得られなかった場合に、
買主が契約を解除できるというもの。
この条項が適用されて契約が解除された場合には、
売主は買主から受取った手付金等全ての金額を戻し、
契約はなかったこと(白紙解約)と同じ状態になります。
そこで重要となるのが、
この融資申込条件と承認を得る期日になりますが、
その内容については後段「金銭の貸借に関する事項」で、
申込金融機関名 、申込金額、金利、借入期間、
返済方法 (元利均等・元金均等など)、特約の期限、
不動産業者による斡旋の有無などが詳しく説明されます。


契約違反

契約違反があった場合の契約解除は
「契約の相手方が違反したとき、
相当な期間を定めて催告をしたうえで解除できる」 と記載され、
その際のペナルティなど詳細については後段の
「損害賠償の予定または違約金に関する事項」
に記載されています。
損害賠償額または違約金の予定額について、
当事者間で任意に定めることも可能ですが、
一般的には20%とすることがほとんどです。
また、売主が不動産業者の場合には、
その金額は売買金額の20%までに制限されています。
その他にも、売主、買主間で契約の解除に関する内容を
特約として決める場合には、
この項目で説明されます。
一旦締結した後に契約が解除される事は、
そんなに多くあることではありませんが、
だからこそ、その内容を十分に理解しておくことは、
売主、買主双方にとって重要な事です。
       (次回に続く)



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# by geo21 | 2010-03-03 10:52 | なんでもQ&A  

なんでもQ&A

Q 前回に引き続き、
今回も重要事項説明についてのお話の第5回目です。
今回はマンション(区分所有建物)についての
内容を中心に触れていきます。


専用使用権

使う側にとっては当たりまえ過ぎて、
気にもなりませんが。
マンションの各部屋についているバルコニーは、
マンション全体の所有者の共有部分になっているのをご存知でしょうか。
ちょっとややっこしいですが、
バルコニーはみんなのものを、
各部屋の所有者が独占して使うことが
できる(専用使用権)ことになっています。
このバルコニーのように、
売買される部屋を買うことに付随した、
専用使用権があります。
これは区分所有法やマンションの管理規約に定められています。
特に、管理規約には、購入しようとするマンションに
住んでからの生活に深く関わってくる内容が定められていますので、
十分に確認しておきましょう。
専用使用権として代表的なものとしては、
バルコニーの他に「駐車場」「トランクルーム」
「専用庭」などがあります。
なかには、無料のものと有料のものがありますので注意が必要です。


管理費と修繕積立金

管理会社に対する委託形態がどのような内容
(自主管理、一部委託、全部委託)になっているか、
月々の管理費、修繕積立金の額がいくらかを
確認することは最低限必要ですが、
ここではその他にも次のような内容についても確認が必要です。
① 管理費等の滞納は
稀に、売主さんがこれらの費用を滞納している場合もあります。
そんな時には、その滞納をどのように処理するのか、
引渡しを受けてから管理組合等とのトラブルに
巻き込まれないように確認しておく必要があります。
② 修繕計画について
マンションの管理組合では、外壁の修繕工事に代表される、
大規模修繕計画が決められていることがほとんどです。
こういった工事の費用は、
普段から所有者が積み立てている修繕積立金が使われます。
多くは、それでは足らずに、一時負担金が必要になります。
入居後すぐに工事が始まり、
一時負担金が必要になるという計画がないかどうか確認します。
また、こういった計画がしっかりとできているかどうかは、
そのマンションの価値にも影響するということも認識しておきましょう。


管理規約の定め

先にも触れたとおり、マンションを購入する方にとって、
管理規約の内容を確認しておくことは、
非常に重要なことですが、そのなかでも、
次に挙げるような内容については、特に事前に説明を受けて、
納得してお必要があります。
① ペットについて
犬や猫などの小動物を飼いたいという方はもちろん、
飼いたくないという方もしっかりと確認しましょう。
ペット可であれば、エレベーターや敷地内に、
飼主さんとペットが一緒に移動することになります。
② フローリング
中古マンションでは、購入後にリフォームをしてから、
入居することもよくあります。リフォーム工事をする際にも、
フローリングの可否、また、可能であっても、
その材質に一定の条件がついている場合がほとんどです。
その他、ピアノなどの楽器の使用、
事務所としての利用が可能になっているかどうかなどについて
確認しなくてはなりません。

マンションでの注意点をみてきましたが、
マンション生活は、他の所有者との共同生活という一面もあります。
住んでから後悔しないように十分に確認しましょう。
       (次回に続く)


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# by geo21 | 2010-02-24 10:40 | なんでもQ&A  

なんでもQ&A

Q 前回に引き続き、

今回も重要事項説明についてのお話の第4回目です。

今回も、その説明の内容について触れていきます。



飲用水


いわゆる「水道」の整備状況の説明です。

日本では蛇口をひねれば水が出るのが当たり前で、

何でわざわざ水道の説明を聞かなくてはいけないのだろう

と思うかもしれませんが、

特に土地や一戸建住宅においては、

これも重要な内容のひとつです。
建物が建っていない土地の場合を考えてみましょう。

購入しようとする土地には、

当然、建物を建てます。

そして、その建物には水道管を引かなくてはなりません。

少なくとも水道メーターを新設する場合には

加入金等の名目で費用が必要になりますので、

その金額を知っておきましょう。
また、水道を自分の土地に引いてくる時に、

土地の前の道路に水道管が

配管(埋設)されていない場合もあります。

配管されている場合でも、

管の太さによっては、特別な設備が必要になったり、

接続ができないなどという事も考えられます。

いずれにしても、

事前にどういった費用が必要になるかがポイントになります。
また、水道管の所有者も知っておく必要があります。

多くの場合は市町村等ですが、

まれに個人や法人が所有者という事もあります。

その際には、使用するときの注意事項についても

確認する必要があります。

一戸建の場合は、

既存の設備を使えばいいので見落としがちですが、

将来の建替や売却を考慮しておくことも必要です。




ガス・電気


水道と同じように、

都市ガスの場合も配管状況や

負担金の有無などを確認しておきましょう。
また、プロパンガスの場合は、

供給会社や同じく負担金の有無等を確認しておきます。
電気については、電力会社の確認と

敷地内に電柱等がある場合には、

現状を引き継ぐ事が前提となりますので、

その契約内容や利用料収入等を確認しておきます。
高圧線が敷地の上を通っているようなケースは、

設備関係ではなく、権利関係の説明箇所で、

その内容や条件を確認しておくことになります。




排水設備


いわゆる「本下水」ということであれば、

管の口径等の確認になりますが、

「個別浄化槽」や土地取引の場合は、

トイレなどの汚水、生活排水、

雨水をどのように処理しているか、

しなくてはならないかを確認する必要があります。
また、現状は本下水の設備がなくても、

整備予定がある場合は、

新たな費用が必要になりますので、

その時期や内容を確認します。




工事完了時の説明


ここで説明が必要となるのは、

取引しようとする物件が、未完成物件の場合です。

完成済みの新築住宅、造成済の土地、

中古住宅 (工事を伴わない場合) のときには

説明が省略されます。
 建物の建築工事や増改築工事、

あるいは土地造成工事などを前提とする売買で、

その工事が契約締結時点で完了していない場合には、

図面や資料を用いて詳細に説明されることになります。

なお、新築物件の場合には完成済みであっても、

重要事項説明とは別途に建物について

念入りな説明がされることが多くなります。




売買代金


この項目が独立して記載されている場合と、

「売買代金以外に授受される金銭」 の項目の

備考欄等に記載されている場合とがありますが、

売買代金総額とその内訳(土地価格、建物価格、消費税額) が、

売買契約書に記載されたものと相違なければ問題ありません。
       (次回に続く)
次回はマンション(区分所有建物)を中心にお送りします。



福岡市東区の不動産(センチュリー21いづみ不動産)
久留米市の不動産(センチュリー21くるめ地所)
熊本市の不動産(センチュリー21朝山不動産)
福島市の不動産と賃貸(センチュリー21東日本住宅管理)
鎌ヶ谷市の不動産(センチュリー21日本ネスト新鎌ヶ谷店)
松戸市の不動産(センチュリー21共栄土地)
新横浜の不動産と賃貸(センチュリー21ヨコハマ地所)
松戸市の不動産(センチュリー21山一ハウス)
八千代市の賃貸(センチュリー21東洋リビング)
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# by geo21 | 2010-02-17 10:09 | なんでもQ&A  

不動産の言葉

《公正証書》


公証人が法令に従い、個人や法人からの嘱託により、
公証人役場で法律行為
その他私権に関する事実について作成する証書のことをいう。
公証人は、裁判官や検察官などを長く務めた
実務経験者の中から法務大臣が任命し、
その指定した法務局・地方法務局に所属している公務員。
全国で500名超の公証人が執務を行っている。
 
契約書などは、本人の署名、捺印があれば、
法的には問題なく有効ではありますが、
その強制力を強めたりする場合に、この公正証書が作成されます。
例えば、金銭の支払いについて約束した公正証書に、
債務者(お金を支払う義務を負う人)が
裁判所の強制執行を受けてもいいという旨の文言があるものは、
公文書と同等の扱いとなって、
確定判決を得るなどの煩雑な手続きを経ないで、
強制執行されてしまいます。
また、遺言については家庭裁判所の検認の手続きを経なくても
法的な効力が認められます。
筆跡鑑定という専門分野があるように、
特に法律的な場面では、
その文書を誰が書いたかのかが、
非常に重要なポイントになることが少なくありません。
例えば「遺言状」。
全てを自筆で書いて、日付と署名押印があれば、
法律的に何の問題もなく「遺言状」として認められます。
ただ、この書面が、間違いなく本人の自筆かどうかを確かめるには、
専門家に鑑定を依頼しなくてはならない場合もあります。

こういった、心配をしなくてすむようにしたり、
約束に法的強制力を持たせるために、
多くの場面で公正証書は使われます。




草加市の賃貸と不動産(センチュリー21オガワホームリアルティー)
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# by geo21 | 2009-11-20 10:00 | 不動産の言葉